O que é LTV? (índice do empréstimo sobre o valor)

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O que é LTV? Qual é a relação entre o empréstimo e o valor (LTV)?

O rácio(índice) entre o valor do empréstimo (LTV) é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras e outros credores examinam antes de aprovar uma hipoteca.

Normalmente, as avaliações de empréstimos com altos índices de LTV são consideradas empréstimos de alto risco. Portanto, se a hipoteca for aprovada, o empréstimo terá uma taxa de juros mais elevada.

Além disso, um empréstimo com um índice LTV alto pode exigir que o mutuário adquira um seguro hipotecário para compensar o risco para o credor. Esse tipo de seguro é denominado seguro hipotecário privado (PMI).

PRINCIPAIS RECONHECIMENTOS
Loan-to-value (LTV) é um índice frequentemente usado em empréstimos hipotecários para determinar o valor necessário para colocar um pagamento inicial e se um credor concederá crédito a um mutuário.

A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e home-equity a menor taxa de juros possível quando a relação entre o valor do empréstimo está em 80% ou abaixo de

Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home Os programas de hipotecas possíveis para tomadores de baixa renda permitem um índice de LTV de 97% (3% de entrada), mas exigem seguro hipotecário até que o índice caia para 80% .2 3

LTVs são parte de um quadro maior que inclui:

  • Sua pontuação de crédito
  • Sua renda disponível para fazer pagamentos mensais
  • A condição e a qualidade do ativo que você está comprando

É mais fácil obter empréstimos LTV mais altos com bom crédito.

Além do seu crédito, uma das coisas mais importantes que os credores consideram é a relação dívida / receita, os pagamentos da dívida divididos pela sua receita.

Esta é uma maneira rápida para eles descobrirem o quão acessível qualquer novo empréstimo será ser para você. Você pode assumir confortavelmente esses pagamentos mensais extras ou está se metendo demais?

 

Compreendendo A Relacao Entre Emprestimo E Valor Ltv

Compreendendo a relação entre empréstimo e valor (LTV)

Os compradores de casas interessados podem calcular facilmente a taxa de LTV de uma casa. Esta é a fórmula:

Calculo Ltv 2

O rácio de LTV é calculado dividindo o valor do empréstimo pelo valor de avaliação do imóvel, expresso em percentagem.

Por exemplo, se você comprar uma casa avaliada em $ 100.000 por seu valor de avaliação e fizer um pagamento inicial de $ 10.000, você tomará emprestado $ 90.000. Isso resulta em uma proporção de LTV de 90% (ou seja, 90.000 / 100.000).

A determinação de um índice de LTV é um componente crítico da subscrição de hipotecas. Pode ser usado no processo de compra de uma casa, refinanciamento de uma hipoteca atual em um novo empréstimo ou empréstimo contra o patrimônio acumulado dentro de uma propriedade.

Os credores avaliam o índice LTV para determinar o nível de exposição ao risco que assumem ao subscrever uma hipoteca.

Quando os mutuários solicitam um empréstimo por um valor que está igual ou próximo ao valor de avaliação (e, portanto, tem um índice LTV mais alto), os credores percebem que há uma chance maior de o empréstimo entrar em inadimplência.

Isso ocorre porque há muito pouco patrimônio líquido acumulado na propriedade.

Como resultado, no caso de uma execução hipotecária, o credor pode ter dificuldade em vender a casa por um valor suficiente para cobrir o saldo da hipoteca pendente e ainda obter lucro com a transação.

Os principais fatores que afetam os índices de LTV são o valor da entrada, o preço de venda e o valor de avaliação de uma propriedade. O menor índice de LTV é obtido com uma entrada maior e um preço de venda mais baixo.

 

Razões de LTV aceitáveis

Algo próximo a 80% costuma ser o número mágico dos empréstimos imobiliários. Você geralmente terá que obter seguro hipotecário privado (PMI) para proteger o seu credor se você tomar emprestado mais de 80% do valor de uma casa.

Isso é uma despesa extra, mas muitas vezes você pode cancelar o seguro assim que ficar abaixo de 80% do LTV.

Outro número notável é 97%. Alguns credores permitem que você compre com 3% de entrada (empréstimos FHA exigem 3,5%), mas você pagará seguro hipotecário, possivelmente durante a vida do empréstimo.

Os índices de LTV geralmente ficam mais altos com os empréstimos para automóveis, mas os credores podem definir limites ou máximos e alterar suas taxas dependendo de quão alto será o seu índice de LTV.

Em alguns casos, você pode até mesmo pedir emprestado a mais de 100% do LTV porque o valor dos carros pode cair mais acentuadamente do que outros tipos de ativos.

Você está usando o valor da sua casa e aumentando efetivamente o índice de LTV quando toma um empréstimo com o valor da casa.

Seu LTV diminuirá se sua casa ganhar valor devido ao aumento dos preços da habitação, embora você possa precisar de uma avaliação para provar isso.

Às vezes, você pode usar o terreno que está construindo como patrimônio para um empréstimo de construção, se estiver pedindo dinheiro emprestado para construir uma nova casa.

 

O Que E Ltv Definicao

Limitações das relações de LTV

As taxas de LTV são uma implicação e não uma ciência exata.

Não há nenhuma linha gravada em granito que diga que um empréstimo será concedido se o índice de LTV atingir uma determinada porcentagem, mas suas chances de aprovação do empréstimo aumentam se estiver perto de uma porcentagem aceitável.

Principais vantagens

  • A relação empréstimo-valor (LTV) é a porcentagem do valor de uma propriedade que é dedicada a um empréstimo.
  • Os índices de LTV aceitáveis podem variar dependendo do tipo de empréstimo. Os empréstimos para automóveis podem ser aprovados com índices mais elevados do que os empréstimos para habitação.
  • Provavelmente, você terá que pagar por seguro hipotecário privado se o índice de LTV em um empréstimo hipotecário for maior que 80%.
  • A aprovação do empréstimo pode depender de uma combinação de fatores, incluindo o índice LTV, seu histórico de crédito e o índice dívida / receita.

 

Como o LTV é usado pelos credores

O índice LTV é apenas um fator para determinar a elegibilidade para garantir uma hipoteca, um empréstimo para compra de uma casa ou uma linha de crédito.

No entanto, pode desempenhar um papel importante na taxa de juros que o mutuário pode garantir.

A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e home-equity a menor taxa de juros possível quando seu índice de LTV é igual ou inferior a 80%.

Um índice de LTV mais alto não impede que os mutuários sejam aprovados para uma hipoteca, embora os juros sobre o empréstimo possam aumentar à medida que a relação LTV aumenta.

Por exemplo, um mutuário com um índice de LTV de 95% pode ser aprovado para uma hipoteca. No entanto, sua taxa de juros pode ser um ponto percentual maior do que a taxa de juros concedida a um mutuário com um índice LTV de 75%.

Se o índice de LTV for superior a 80%, o mutuário pode ser obrigado a adquirir seguro hipotecário privado (PMI). Isso pode adicionar de 0,5% a 1% ao valor total do empréstimo em uma base anual.

Por exemplo, o PMI com uma taxa de 1% sobre um empréstimo de $ 100.000 acrescentaria um adicional de $ 1.000 ao valor total pago por ano (ou $ 83,33 por mês). Os pagamentos do PMI são necessários até que o índice LTV seja de 80% ou menos.

O rácio LTV diminuirá à medida que paga o seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumenta com o tempo.

Em geral, quanto menor o índice LTV, maior a chance de o empréstimo ser aprovado e menor a taxa de juros. Além disso, como mutuário, é menos provável que você seja obrigado a adquirir seguro hipotecário privado (PMI).

Embora não seja uma lei que os credores exijam um índice LTV de 80% para que os mutuários evitem o custo adicional do PMI, essa é a prática de quase todos os credores.

Às vezes, exceções a esse requisito são feitas para os mutuários que têm uma alta renda, dívidas menores ou uma grande carteira de investimentos.

 

Ltv Como Calcular

Exemplo de LTV

Por exemplo, suponha que você compre uma casa avaliada por $ 100.000.

No entanto, o proprietário está disposto a vendê-lo por $ 90.000. Se você fizer um pagamento inicial de $ 10.000, seu empréstimo será de $ 80.000, o que resulta em um índice LTV de 80% (ou seja, 80.000 / 100.000).

Se você aumentasse o valor de sua entrada para $ 15.000, seu empréstimo hipotecário agora seria de $ 75.000. Isso tornaria sua proporção de LTV de 75% (ou seja, 75.000 / 100.000).

 

Variações nas regras de relação entre empréstimo e valor

Diferentes tipos de empréstimos podem ter regras diferentes quando se trata de requisitos de coeficiente de LTV.

Empréstimos FHA

Os empréstimos FHA são hipotecas projetadas para mutuários de renda baixa a moderada. Eles são emitidos por um credor aprovado pela FHA e segurados pela Federal Housing Administration (FHA).

Os empréstimos FHA exigem um pagamento inicial mínimo e pontuações de crédito mais baixas do que muitos empréstimos convencionais.

Os empréstimos FHA permitem um índice de LTV inicial de até 96,5%, mas exigem um prêmio de seguro hipotecário (MIP) que dura enquanto você tiver esse empréstimo (não importa o quão baixo o índice de LTV eventualmente vá). Muitas pessoas decidem para refinanciar seu FHA l

Empréstimos VA e USDA

Os empréstimos VA e USDA – disponíveis para militares atuais e ex-militares ou para aqueles em áreas rurais – não exigem seguro hipotecário privado, embora o índice de LTV possa ser tão alto quanto 100% .5 6

No entanto, os empréstimos do VA e do USDA têm taxas adicionais.

Fannie Mae e Freddie Mac

Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home Possíveis programas de hipotecas para tomadores de empréstimos de baixa renda permitem um índice de LTV de 97%. No entanto, eles exigem seguro hipotecário até que a proporção caia para 80%.

Para empréstimos FHA, VA e USDA, existem opções de refinanciamento simplificadas disponíveis. Esses requisitos de avaliação dispensam para que o índice LTV da casa não afete o empréstimo.

Para mutuários com um índice de LTV acima de 100% – também conhecido como “subaquático” ou “de cabeça para baixo” – a opção High Loan-to-Value Refinance da Fannie Mae e o Enhanced Relief Refinance da Freddie Mac também são opções disponíveis.7

LTV vs. LTV Combinado (CLTV)

Enquanto o índice LTV analisa o impacto de um único empréstimo hipotecário na compra de um imóvel, o índice combinado do valor do empréstimo (CLTV) é a proporção de todos os empréstimos garantidos em um imóvel em relação ao valor de um imóvel.

Isso inclui não apenas a hipoteca primária usada no LTV, mas também quaisquer segundas hipotecas, empréstimos de home equity ou linhas de crédito ou outras garantias.

Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um comprador de uma casa em potencial quando mais de um empréstimo é usado – por exemplo, se eles terão duas ou mais hipotecas, ou uma hipoteca mais um empréstimo de hipoteca ou linha de crédito (HELOC).

Em geral, os credores estão dispostos a emprestar em índices CLTV de 80% e acima e para tomadores com altas classificações de crédito. Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV, uma vez que é uma medida mais completa.

Vamos ver a diferença um pouco mais de perto. O índice LTV considera apenas o saldo da hipoteca primária de uma casa. Portanto, se o saldo da hipoteca primária for $ 100.000 e o valor da casa for $ 200.000, LTV = 50%.

Considere, no entanto, o exemplo se ele também tiver uma segunda hipoteca no valor de $ 30.000 e um HELOC de $ 20.000. O valor do empréstimo combinado agora se torna ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; uma proporção muito maior.

Essas considerações combinadas são especialmente importantes se o credor hipotecário entrar em default e os inimigos na execução hipotecária.

Desvantagens do Loan-to-Value (LTV)

A principal desvantagem das informações que um LTV fornece é que ele inclui apenas a hipoteca primária que o proprietário deve, e não inclui em seus cálculos outras obrigações do mutuário, como uma segunda hipoteca ou empréstimo para compra de casa própria.

Portanto, o CLTV é uma medida mais abrangente da capacidade de um mutuário de pagar um empréstimo imobiliário.

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Definicao Ltv

Você pode obter mais valor com o dinheiro em outro lugar.

Se você está obtendo um empréstimo com juros baixos, pode obter mais valor usando parte do dinheiro que estava pensando em colocar e investi-lo.

Por exemplo, se ter um LTV mais alto aumenta seu empréstimo de 3,5% para 3,75% e você pode obter um retorno médio anual de 7% a 8% no mercado de ações, pode não valer a pena investir todo o dinheiro no empréstimo.

 

 

Conclusão

Lembre-se de que, embora investir em vez de buscar um LTV mais baixo possa fazer mais sentido matematicamente, pode não ser uma boa abordagem se você geralmente é avesso a dívidas.

Mesmo se você pudesse ganhar mais dinheiro no mercado do que economizaria em juros, o estresse adicional pode não valer a pena.

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